Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (“GCNQSDĐ”) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp GCNQSDĐ là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như GCNQSDĐ tại Luật này (Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024).
Theo khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai năm 2024 thì GCNQSDĐ được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mẫu thống nhất trong cả nước.
Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ được quy định tại Điều 135 Luật Đất đai 2024, bao gồm những vấn đề sau:
- Nguyên tắc chung: GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và nếu đủ điều kiện. Người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn có thể được cấp chung một GCNQSDĐ.
- Trường hợp có nhiều người chung quyền sử dụng/sở hữu: Mỗi người được cấp một GCNQSDĐ riêng. Nếu có yêu cầu, có thể cấp chung một GCNQSDĐ và trao cho người đại diện.
- Nghĩa vụ tài chính: Chỉ cấp GCNQSDĐ sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, được miễn hoặc được ghi nợ. Đối với đất thuê trả tiền hàng năm, GCNQSDĐ được cấp sau khi có quyết định cho thuê, ký hợp đồng thuê đất. Trường hợp tặng cho đất phục vụ lợi ích chung, Nhà nước chịu chi phí cấp GCNQSDĐ.
- Tài sản chung của vợ chồng: GCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và chồng, trừ khi có thỏa thuận khác. Nếu Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi tên một người, có thể yêu cầu cấp đổi để bổ sung tên.
- Thửa đất thuộc hộ gia đình: Cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất và trao cho đại diện hộ gia đình nếu có nhu cầu. Việc ghi tên do các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
- Chênh lệch diện tích thực tế và giấy tờ: Nếu ranh giới không thay đổi và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề thì diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Nếu ranh giới thay đổi thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp GCNQSDĐ. Nếu vị trí đất trên GCNQSDĐ không chính xác, cơ quan có thẩm quyền sẽ rà soát và thực hiện cấp đổi theo quy định.
Theo Điều 136 Luật Đất đai 2024 thì thẩm quyền cấp GCNQSDĐ được quy định như sau:
- Cấp lần đầu đối với các trường hợp đăng ký lần đầu mà có nhu cầu cấp GCNQSDĐ và trường hợp cấp GCNQSDĐ theo phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được phê duyệt:
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cùng cấp được ủy quyền: Cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các khoản 1, 2, 5, 6 và 7 Điều 4 của Luật Đất đai 2024.
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện: Cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 4 của Luật Đất đai 2024.
- Xác nhận thay đổi đối với trường hợp đăng ký biến động:
+ Tổ chức đăng ký đất đai thực hiện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; cấp GCNQSDĐ cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;
+ Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai hoặc tổ chức đăng ký đất đai thực hiện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
+ Tổ chức đăng ký đất đai, chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai được sử dụng con dấu của mình để thực hiện cấp GCNQSDĐ hoặc xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp.
- Cấp GCNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 137 Luật Đất đai 2024);
- Cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 138 Luật Đất đai 2024);
- Giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/ 2014 (Điều 139 Luật Đất đai 2024);
- Cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 140 Luật Đất đai 2024);
- Xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất (Điều 141 Luật Đất đai 2024);
- Cấp GCNQSDĐ cho tổ chức đang sử dụng đất (Điều 142 Luật Đất đai 2024);
- Cấp GCNQSDĐ đối với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, dự án sản xuất, kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau (Điều 143 Luật Đất đai 2024);
- Cấp GCNQSDĐ đối với đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh (Điều 144 Luật Đất đai 2024);
- Cấp GCNQSDĐ cho tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đang sử dụng đất (Điều 145 Luật Đất đai 2024);
- Cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu (Điều 146 Luật Đất đai 2024);
- Cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp thửa đất thuộc phạm vi nhiều đơn vị hành chính cấp xã (Điều 147 Luật Đất đai 2024);
- Cấp GCNQSDĐ đối với tài sản là nhà ở (Điều 148 Luật Đất đai 2024);
- Cấp GCNQSDĐ đối với tài sản là công trình xây dựng không phải là nhà ở (Điều 149 Luật Đất đai 2024);
- Cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp Nhà nước đã có quyết định quản lý đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất nhưng chưa thực hiện (Điều 150 Luật Đất đai 2024);
- Các trường hợp không cấp GCNQSDĐ (Điều 151 Luật Đất đai 2024);
- Đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp (Điều 152 Luật Đất đai 2024).
Việc cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai 2024 đóng vai trò quan trọng trong việc xác lập quyền hợp pháp của người sử dụng đất, góp phần đảm bảo tính minh bạch và ổn định trong quản lý đất đai. Nắm rõ các quy định này sẽ giúp cá nhân, tổ chức thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình một cách chính xác, đúng pháp luật.
